Fritaksmetoden - slik sparer du skatt ved salg av næringseiendom

Tilpasning til fritaksmetoden gjennom fisjon av eiendomsselskap

Hva er fritaksmetoden?

Fritaksmetoden innebærer at aksjonærer som er aksjeselskaper, foreninger eller stiftelser er fritatt for skatt ved aksjeutbytte eller gevinst ved salg av aksjer.

Dette innebærer at et salg av aksjeselskap som eier en eiendel kan gjennomføres uten at gevinsten skattlegges for eierselskapet. Dersom det derimot er en eiendel som selges, vil eierselskapet bli skattlagt med 25 % av gevinsten.

 

EiendomsForum

For deg som jobber med eiendom er dette en arena hvor du kan knytte kontakter innen din bransje, få siste nytt om regelverket som regulerer fast eiendom, og ny innsikt fra andre aktører i eiendomsbransjen.

Les mer

 

Eksempel på skattefritt salg av eiendom ved bruk av fritaksmetoden

Høyesterett avsa dom 12. mars 2014 i sak mellom staten og Norske ConocoPhillips AS. Her hadde Norske ConocoPhillips AS i forkant av aksjesalget foretatt en skattefri fisjon (deling) av aksjeselskapet for å tilrettelegge for det etterfølgende aksjesalget. Saken reiste blant annet spørsmål om skattemessig gjennomskjæring ved tilpasning til fritaksmetoden gjennom fisjon ved salg av næringseiendom Skattemessig gjennomskjæring betyr at skattemyndighetene setter til side skattyterens valg av former og legger det underliggende, eller reelle forhold, til grunn ved beskatningen.

 

Selskap med formål om å eie en bygning

Norske ConocoPhillips AS eide et næringsbygg gjennom et datterselskap. Datterselskapet ble opprettet som et eiendomsselskap med formål å eie bygningen og leie den ut til morselskapet. Senere ble det også lagt noe annen virksomhet inn i datterselskapet.

 

Fisjon før salg av selskap

Fritaksmetoden - fisjonI slutten av 2002 ble de ansatte flyttet fra det aktuelle næringsbygget i Dusavika til et annet kontorbygg i Tananger. Datterselskapet hadde da et tomt næringsbygg frem til det ble inngått ny leieavtale i januar 2005. Samme dag som leieavtalen ble inngått ble samtlige aksjer i datterselskapet solgt for NOK 176 millioner. Kjøper var utelukkende interessert i næringsbygget, og selskapet ble delt ved at øvrige eiendeler, gjeld og forpliktelser ble fisjonert ut i eget selskap. Etter fisjonen var næringsbygget den eneste eiendelen i det opprinnelige selskapet.

 

Skattekontoret ønsket gjennomskjæring

Skattekontoret var enig i at salget kunne skje skattefritt dersom det var tale om et ordinært salg av eiendomsselskap. De mente imidlertid at det skulle foretas gjennomskjæring fordi fisjonen var en illojal omgåelse av skattereglenes formål.

 

Fritaksmetoden gir selskap mulighet til å utsette skattekostnaden

Høyesterett var ikke enig i skattekontorets synspunkt.  Det var ikke tvilsomt at skattebesparelsen var den klart viktigste motivasjonsfaktoren til selger når det ble foretatt en fisjon i forkant av aksjesalget – skattebesparelsen ville være på ca NOK 17,5 millioner. Dette var imidlertid uten betydning da fritaksmetoden var innført nettopp for å gi selskaper en mulighet til å utsette skattekostnaden, og for å unngå kjedebeskatning. Disposisjonen var heller ikke i strid med formålet bak reglene om skattefritak ved fisjon.

Videre uttalte Høyesterett at «slik fritaksmodellen er utformet og begrunnet, er det etter mitt syn generelt ikke noe å innvende mot overføring av eiendom gjennom skattefritt salg av aksjene i et datterselskap hvis eneste eiendel er den faste eiendommen som ønskes solgt.»

 

Nærhet mellom salg og fisjon uten betydning

Staten mente at det måtte legges stor vekt på den tidsmessige nærheten mellom salget og fisjonen. Dette var ikke Høyesterett enig i: At en fremgangsmåte som ellers var akseptabel skulle bli gjenstand for gjennomskjæring bare fordi fisjonen og salget skjedde tilnærmet samtidig var etter rettens syn vanskelig å begrunne. Videre la Høyesterett vekt på at myndighetene bevisst har laget et regelverk som innbyr til nettopp den organisasjonsformen og fremgangsmåten Norske ConocoPhillips AS valgte ved salg av selskapet.

 

Ikke plikt til å betale mer skatt enn nødvendig

Selv om aktørene i samfunnet har plikt til å innrette seg lojalt ovenfor skattereglene har de ifølge Høyesterett ikke plikt til å innrette seg slik at de må betale mer skatt enn nødvendig.

I saken var den opprinnelige avtalen at hele selskapet skulle selges, og salget var derfor opprinnelig innenfor fritaksmetoden.

FritaksmetodenSaken kunne stilt seg annerledes dersom partene her opprinnelig hadde avtalt salg av eiendommen, og ikke aksjene. Dersom man etter å ha inngått avtale om sal gav en eiendom starter en omstrukturering for å tilrettelegge for et aksjesalg av et såkalt «single purpose» selskap, kan Høyesterett ha tilsluttet seg Skattekontorets resonnement om at det var skjedd en endelig realisasjon med den konsekvens at en ikke kan foreta en etterfølgende fisjon.

Les også: Justeringsavtale ved salg av fast eiendom

 

Fisjoner eiendomsselskapet senest ved inngåelse av kjøpekontrakt

For å være sikker på at salg av eiendomsselskap ikke utløser beskatning, er det derfor viktig at det avtales at eiendommen skal fisjoneres ut i eget selskap senest samtidig med inngåelse av kjøpekontrakten.

 

Vil du vite mer?

Vi arrangerer EiendomsForum i Bergen, Oslo, Stavanger, Trondheim og Kristiansand. EiendomsForum er en arena hvor vi som jobber med fast eiendom jevnlig møtes for å få faglig påfyll, siste nytt om fast eiendom og for å treffe nye og gamle kontakter innen bransjen. Det er uforpliktende og gratis å være med. Les mer.

Visma Advokater har lang erfaring med kjøp og salg av fast eiendom, herunder gjennom omstrukturering av konsern der fast eiendom er en vesentlig del av balansen.  Har du spørsmål til, eller trenger bistand med, ovennevnte ta gjerne kontakt med advokat Laila T. Kristjansson,  pr tlf 99 53 12 34 eller epost.

Laila er advokat i Visma Advokater hvor hun arbeider mest med transaksjonsjus, selskaps-, kontrakts- og arbeidsrett. Hun går jevnlig i retten, og har god prosedyreerfaring. Laila holder kurs både internt i Visma og eksternt. Hun har erfaring med styrearbeid, både i form av egne verv og ved at hun regelmessig bistår styrer i deres arbeid.
Kontakt Laila: