Hvordan påvirker reglene om konsesjon utbyggers rettigheter?

Utbyggingsavtalen – hvordan påvirker reglene om konsesjon utbyggers rettigheter?

Ved eiendomsutvikling gir en god utbyggingsavtale forutberegnelighet både for grunneier og utbygger. I tillegg til avtalen må partene forholde seg til et rikholdig regelverk, herunder tinglysingsloven og konsesjonsloven. Spørsmålet i det videre er hvordan et eventuelt konsesjonskrav påvirker utbyggers rettigheter etter avtalen.

 

Hva kjennetegner en utbyggingsavtale?

En utbyggingsavtale gir normalt utbygger rett til å utvikle grunneiers grunneiendom, det vil si at dette i mange tilfeller i realiteten er en opsjonsavtale. Utbygger kan selv velge å tiltre avtalen, og avtalen regulerer følgelig de underliggende forhold for når den kan tiltres samt hva som skal skje i etterkant av en slik tiltredelse.

Dette i motsetning til et rent eiendomserverv der eiendommen overføres til utbygger ved en kjøpekontrakt, eller til en utbyggingsavtale etter plan- og bygningsloven der utbygger og kommunen nedfeller sine konsesjon_hva er en utbyggingsavtalegjensidige plikter overfor hverandre etter en vedtatt reguleringsplan.

Ved overdragelse av fast eiendom fastsetter «Lov om konsesjon ved erverv av fast eigedom» (konsesjonsloven) at dette som utgangspunkt skal skje med tillatelse fra kommunen. Selv om konsesjonsloven gjelder «erverv» har det vist seg at denne også har relevans ved rettighetsavtaler, altså ved rene opsjonsavtaler.

 

Krav om tinglysing – utbyggers rettsvern

For entreprenører og utbyggere er det viktig å sikre sine rettigheter i tilfelle grunneiers videresalg av eiendommen, konkurs eller utleggsforretninger, altså å sikre vern ovenfor tredjemann. Dette kan utelukkende skje gjennom tinglysing av avtalen. Ved slik tinglysing vil Statens Kartverk normalt forlange konsesjonsbehandling. Det er derfor viktig at avtalen tar hensyn til dette forhold. Mangler konsesjonsvedtak kan Statens Kartverk nekte å tinglyse avtalen og utbygger kan lide rettstap dersom grunneier altså selger eiendommen uten å opplyse om avtalen, går konkurs eller at det blir tatt utlegg i eiendommen.

 

Grunneier/tomtekjøper sin egen eiendomsutvikling

Konsesjon_grunneier_byggerBlir arbeidet utført av en entreprenør på eiendommen for grunneiers regning er det normalt ikke krav om konsesjonsbehandling av utbyggingsavtalen. Utbygger kan likevel ha interesse i tinglysing av utbyggingsavtalen for å sikre sine rettigheter. Man må imidlertid være oppmerksom på at også i disse tilfellene kan utbyggingen som sådan vær underlagt konsesjonsplikt. Dette også der entreprenør skal utføre arbeid for tomtekjøpers regning.

 

Forslag om endring i konsesjonsloven

Landbruks- og matdepartementet har nylig sendt ut forslag om endringer i konsesjonsloven der grunneiers rettsstilling skal styrkes ved at arealgrensene for konsesjon blir utvidet.

Foreslått endring får ingen vesentlig innvirkning på ovennevnte utfordringer ettersom kravet til konsesjon kun er foreslått utvidet fra 25 til 35 dekar fulldyrket eller overflatedyrket jord.

 

Kort oppsummert: Vær bevisst på om utbyggingsavtalen bør tinglyses for å skaffe rettsvern, og eventuelt om avtalens innhold gir grunnlag for eventuelt krav om konsesjon.

 

Visma Advokater har egen faggruppe innen fast eiendom. Våre eiendomsadvokater har bred erfaring ved utarbeidelse av private og offentlige utbyggingsavtaler. Har du spørsmål til ovennevnte ta gjerne kontakt med advokat Torgils Bryn, tlf 95 17 26 00, eller advokatfullmektig Alida Steinsland Berggraf, tlf 416 44 015 eller epost.

Skatt og moms | Entreprise | Due Diligence | Husleie | Eiendomstransaksjoner

 

Torgils er advokat og partner i Visma Advokater. Han har lang erfaring med eiendomsprosjekter/eiendomsutvikling og god kompetanse relatert til kontraktsrett, merverdiavgift, skatt og selskapsrett, herunder gjennomføring av transaksjoner og omstruktureringer.
Kontakt Torgils: