Illustrasjonsfoto: Oppføring av bolig - pass på garantien

Oppføring av bolig – pass på garantiansvaret

Ledelsen kan bli personlig ansvarlig for manglende garantistillelse ved oppføring av bolig

I en ny dom fra Borgarting lagmannsrett 16. januar 2017 ble lederen i et byggefirma pålagt å betale 366 000 kroner i erstatning til en forbruker fordi han ikke hadde sørget for å stille lovbestemt garanti.

 

Entreprenøren skal stille garanti

Bustadsoppføringslova regulerer rettigheter og plikter mellom entreprenør og forbruker i avtaler om oppføring av ny bolig, fritidsbolig eller ved totalrenovering av slike. Det følger av bustadsoppføringslova § 12 at entreprenøren i de fleste byggeprosjekter skal stille garanti for oppfyllingen av avtalen med forbrukeren. Bustadoppføringslova er en typisk “forbrukerlov”.

 

Hva skal garantien dekke?

Poenget med garantistillelse er at den skal sikre at forbrukeren får dekket eventuelle krav de har eller får mot entreprenøren. Det blir nødvendig i tilfeller der byggefirmaet går konkurs eller av andre årsaker ikke innfrir sine forpliktelser overfor forbrukerne. Da kan forbrukeren rette pengekrav til banken som har stilt garantien.

 

Personlig ansvar

Dommen i lagmannsretten behandlet et klassisk tilfelle der forbrukeren hadde en avtale med et byggefirma om oppføring av en ny bolig. Etter at prosjektet var ferdig gikk forbruker til sak mot byggefirmaet med krav om prisavslag, dagmulkt og erstatning for mangelfullt utført arbeid. Imidlertid gikk byggefirmaet konkurs før dom forelå og de kunne ikke oppfylle sine forpliktelser. På grunn av manglende garanti gikk forbrukeren til nytt søkmål og krevde det økonomiske tapet dekket direkte av ledelsen i selskapet. Entreprenøren var eneaksjonær, styreleder og daglig leder i byggefirmaet.

oppføring av bolig - garantiansvarLagmannsretten kom til at det ikke var tvilsomt at lederen hadde opptrådt uaktsomt og erstatningsbetingende. Som styreleder og daglig leder skulle han sørget for at det ble stilt garanti i henhold til loven (etter aksjeloven § 17-1 første ledd).

Forbrukeren var klar over at det manglet garanti, men fulgte ikke dette opp selv. At forbrukeren var passiv hadde ingen betydning i vurderingen av entreprenørens forpliktelser.

 

Når skal garanti stilles?

Entreprenøren skal etter loven stille garanti straks avtalen er inngått. Entreprenørens kostnader til forsikring av garantiansvaret var i nevnte sak kr 28 000. Det er en rimelig forsikring mot et personlig ansvar der selskapet ikke klarer å følge opp sine forpliktelser.

Visma Advokater har en egen faggruppe bestående av advokater med ekspertise innen fast eiendom. Vi holder deg oppdatert. Har du spørsmål til dette, eller andre spørsmål knyttet til fast eiendom kontakt gjerne Alida Steinsland Berggraf på telefon +47 416 44 015 eller epost.

Alida er advokatfullmektig i Visma Advokater. Hun arbeider særlig innen fast eiendom, plan- og bygningsrett og arbeidsrett, i tillegg til annen generell forretningsjus. Tidligere jobbet Alida hos advokatfirmaet Harris i Bergen. Hun skrev masteravhandling med tittelen «Vilkår ved utbygging etter plan- og bygningslovgivningen». Fra april 2017 jobber Alida i Magnus Legal.
Connect with Alida: