Fysisk byggetiltak må være oppstartet (foto:pixabay.com)

Salg av bygg under prosjektering – en momsfelle

Høyesterett kom sent i desember 2014 til at det må være foretatt fysiske byggetiltak for at det skal foreligge en kapitalvare etter merverdiavgiftsloven. Fysiske arbeider i form av rivning av eksisterende bygg er ikke nødvendigvis tilstrekkelig.

 

Kan prosjekteringskostnader etablere en kapitalvare?

Saken gjaldt spørsmålet om prosjekteringskostnader, såkalt myk infrastruktur, kan være tilstrekkelig til å etablere en «kapitalvare» i henhold til merverdiavgiftsloven. Skatteetatens standpunkt var at fysiske byggetiltak må være igangsatt, mens privat næringsliv hevdet at omfattende prosjektering burde være tilstrekkelig.

Dersom et byggetiltak er en kapitalvare er tiltaket omfattet av justeringsregelverket, og fradragsrett for inngående merverdiavgift kan ivaretas ved overdragelse av eiendom før fullføring. Motsatt; er det ikke etablert en kapitalvare på tidspunktet for overdragelse, er det heller ikke anledning til å overføre en justeringsrett mellom partene ved salg av prosjektet. Det oppstår da en innlåsningseffekt for inngående merverdiavgift som er påløpt i forbindelse med planlegging, prosjektering og regulering av prosjektet.

 

Overdragelse av byggeprosjekter før fysiske byggetiltak er påbegynt kan føre til unødvendig avgiftsbelastning med store beløp.

 

Kapitalvare – hva må til?

Høyesterett skulle ta stilling til spørsmålet om hvorvidt planlegging og prosjektering av et industriområde i Mandal kommune, sammen med rivning av eksisterende bygg på tomten, utgjorde en kapitalvare etter merverdiavgiftsloven.

Byggetiltak_prosjekteringEt aksjeselskap eid av Mandal kommune kjøpte et industriområde i kommunen som de utviklet, det vil si at selskapet gjennomførte prosjektering samt rivning av eksisterende bygg. Eiendommen med prosjektering ble så solgt til Mandal kommune for fullføring, og kommunen stod så for oppføringen av nybygget.

Staten hevdet at ordlyden i loven: «har vært gjenstand for ny-, på- eller ombygging» betyr at det må være utført fysiske byggetiltak på tomten og videre at det er de fysiske arbeidene ved nybygget som må være påbegynt. Rivning og annen klargjøring av tomten kan ikke alene anses som bygging i lovens forstand.

Utbygger hevdet på sin side at vilkårene om at bygging skal være påbegynt i lovens forstand, var innfridd ved prosjekteringsarbeidet. Dersom prosjekteringsarbeid ikke skulle være tilstrekkelig, ville vilkåret uansett være oppfylt ved at fysiske arbeider var utført på eiendommen i form av rivning av eksisterende bygg. På denne bakgrunn mente utbygger at fradragsrett for merverdiavgift kunne overføres til kommunen ved justeringsavtale.

 

Prosjektering er ikke nok

Høyesterett kom enstemmig til at bygging ikke kan anses som påbegynt ved prosjektering av en eiendom til utbyggingsformål. Det er dermed ikke en kapitalvare.

Videre kom et flertall på fire dommere til at rivningsarbeider ikke er «nybygging» i lovens forstand. Flertallet utelukket imidlertid ikke at rivning kan være tilstrekkelig til at bygging er påbegynt, forutsatt at rivningen er en del av et «enhetlig utbyggingskonsept».

Konsekvensen i denne saken var at hverken utbygger eller kommunen fikk fradragsrett for merverdiavgift på prosjekterings- og rivningsarbeidet.  Den ble en endelig kostnad med bygget.

 

Fysiske byggetiltak må være påbegynt

Byggetiltak_rivingPå bakgrunn av denne avgjørelsen er rettstilstanden nå at fysiske byggetiltak må være påbegynt for at byggeprosjekt skal anses som en kapitalvare etter merverdiavgiftsloven. Om rivning kan være tilstrekkelig beror på en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. Så snart byggearbeidene er påbegynt, inngår også prosjekteringskostnader som en del av kapitalvaren.

Dette betyr at det er viktig å være bevisst på de avgiftsmessige virkningene av overdragelse av byggeprosjekter. Vær tidlig ute med planlegging og organisering så du unngår innlåsning av merverdiavgift.

 

Er du interessert i fast eiendom? Vi arrangerer EiendomsForum i Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger og Kristiansand. Les mer om program og datoer på vår nettside: EiendomsForum.

Visma Advokater har bred erfaring med bistand ved utbygging av tomtefelt, hyttefelt og næringseiendommer. Har du spørsmål om merverdiavgift i utbyggingsprosjekter, justering eller øvrige spørsmål om merverdiavgift eller fast eiendom, ta gjerne kontakt med advokat Øystein Vågsether på telefon +47 958 93 509, eller epost.

Øystein er advokat i Visma Advokater. Han jobber hovedsakelig med merverdiavgift og forretningsjus. Han har bakgrunn fra Skatteetaten, Deloitte Advokatfirma og Brækhus Dege Advokatfirma hvor han primært jobbet med merverdiavgift. Øystein bistår norske og internasjonale selskap innenfor alle områder av merverdiavgiftsretten, i tillegg til forretningsjuridiske spørsmål.
Kontakt Øystein: