Det blir stadig mer vanlig at kommunen fastsetter rekkefølgebestemmelser i reguleringsplaner. Her er en oversikt over hvordan rekkefølgebestemmelser utløses og hvordan man unngår at enkle tiltak får uante økonomiske konsekvenser.
Hva er rekkefølgebestemmelser?
Rekkefølgebestemmelser er bestemmelser om ulike tiltak som må utføres før man kan sette i gang utbygging i et område. Når man foretar tiltak på en eiendom, er det derfor svært viktig at man undersøker om det gjelder rekkefølgebestemmelser i området, og i tilfelle hva som utløser disse.
Regler om rekkefølgebestemmelser finnes i plan- og bygningsloven § 12-7 nr 10. Der fremgår det at det i reguleringsplan kan settes krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av «tiltak» etter planen, og at utbygging av et område ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester er tilstrekkelig etablert. Et eksempel er at nybygg utløser krav om oppgradering av infrastruktur.
Hva utløser rekkefølgebestemmelser?
Det er altså «tiltak» som utløser rekkefølgebestemmelser. Etter loven omfatter «tiltak»:
- oppføring
- riving
- endring (herunder fasadeendringer)
- bruksendring
- og liknende
Alle endringer på eiendommen, herunder riving av bygg, kan altså utløse rekkefølgebestemmelser.
I nye områdeplaner er det ofte konkret regulert hva som utløser rekkefølgebestemmelser. Dette innebærer at et tiltak som etter loven ville utløst rekkefølgebestemmelser, kanskje likevel ikke gjør det etter reguleringsplanen. Et eksempel kan være at kun endringer på bygg som er større enn 300 m2 utløser rekkefølgebestemmelsene. Det lønner seg derfor alltid å sjekke selve reguleringsplanen for å se om det konkrete tiltaket utløser rekkefølgebestemmelser i den aktuelle reguleringsplanen.
Ulik praksis
Mange kommuner har ulik praksis for om riving av bygg utløser rekkefølgebestemmelser. Det anbefales derfor å få en uttalelse fra kommunen om riving vil utløse krav til tiltak før rivingen blir påbegynt.
Er det begrensninger for hva kommunen kan pålegge utbygger?
Det er ikke fritt frem for kommunen å pålegge tiltak i henhold til rekkefølgebestemmelser. Av lovens ordlyd og forarbeider fremgår det at et rekkefølgekrav kun kan pålegges i «nødvendig utstrekning», altså i den grad det er nødvendig for å sikre formålet med reguleringen. For eksempel vil kommunen ha begrenset mulighet til å sette vilkår om oppgradering av infrastruktur som i vesentlig grad overgår det økte behovet som utbyggingen av området vil skape.
Kommunen kan heller ikke stille vilkår som er uforholdsmessig tyngende for tiltakshaver. Dette følger av alminnelige rettsprinsipper i norsk forvaltningsrett. Dersom kostnaden med å gjennomføre tiltaket er uforholdsmessig stor sammenliknet med den totale utbyggingsprosessen, kan dette være et argument for at vilkåret er uforholdsmessig tyngende for utbyggeren.
Avtal fordeling av kostnadene ved tiltak utløst av rekkefølgebestemmelser
I alle tilfeller er det svært viktig å forsøke å avtale fordeling av kostnader tilknyttet rekkefølgekravene med de øvrige utbyggerne i området før man påbegynner et tiltak. Dersom partene ikke har avtalt en kostnadsfordeling på forhånd, er det plan- og bygningslovens refusjonsbestemmelser som gjelder. Det kan være en lang og vanskelig prosess å nå igjennom med en kostnadsfordeling etter disse bestemmelsene i ettertid av utbyggingen.
Visma Advokater har bred erfaring med bistand knyttet til eiendomsutbygging. Har du spørsmål om fast eiendom, ta kontakt med Mette Wickstrøm Nagy på tlf. 924 63 646.
