Utleie av kontorlokaler

Vær forsiktig ved utleie av kontorlokaler i egen bolig

En nylig avsagt dom fra Sør-Trøndelag tingrett viser hvor galt det kan gå med utleie av deler av huset ditt til eget aksjeselskap.

 

En interessant dom om utleie av kontorlokaler i egen bolig

En mann leide ut 50 kvadratmeter av sokkeletasjen i egen bolig til et aksjeselskap, hvor han eide 90 % av aksjene og var eneste ansatt. Mannen, som drev legevirksomhet, hadde avtalt en leie på kr. 2.160 pr. kvm. med selskapet. Skatteetaten mente leien var altfor høy og godkjente bare en leie på kr. 1.177 pr. kvm. i året.

Leieinntekten var skattefri på mottagers hånd fordi inntekt ved utleie av inntil halvparten av egen bolig er skattefri leieinntekt. Selskapet krevde fradrag for husleien som en driftskostnad.  Mannen og selskapet hadde således en felles interesse i at leien ble satt høyt.

 

Overpris beskattes som et aksjeutbytte

Ved fastsettelse av korrekt husleie, la Skattekontoret vekt på leieprisstatistikk, samt at det var mindre attraktivt å ha kontor i en bolig i et boligfelt, enn i et næringsbygg.

Den overprisen som selskapet hadde betalt mannen på ca. kr. 1 000 pr. kvm pr. år, ble ansett som aksjeutbytte for mannen. Resonnementet var at når leiebetalingen oversteg markedsleie for lokalene, måtte denne overprisen beskattes som et aksjeutbytte på mannens hånd.

 

Legen fikk endret ligningen sin 10 år tilbake i tid

Skattemyndighetene ila mannen 30 % tilleggsskatt, fordi han ikke hadde gitt nærmere opplysning om leieforholdet, herunder størrelsen på utleid areal og leiepris. Da skattemyndighetene endret ligningen så mange år tilbake i tid, utgjorde inntektsøkningen like under en halv million + 30 % tilleggsskatt + renter av for sent innbetalt skatt. Dommen er ikke påanket.

 

Hvilken lærdom kan man trekke ut av dommen?

 

Markedsleie ved utleie av kontorlokaler i egen bolig

Hvis man leier ut deler av sin privatbolig til eget AS, bør man skaffe god dokumentasjon på at avtalt husleie er markedsmessig, f.eks. i form av en takst fra en eiendomsmegler. Det som skal vurderes er antatt markedsleie for utleie av kontorlokaler beliggende i et boligområde.

Man bør være svært forsiktig med å beregne seg en husleie utover antatt markedsleie. Ordinær pris for leie av lokaler i næringsbygg gir ingen veiledning i fastsettelse av korrekt leienivå på utleie av kontorlokaler i en privatbolig.

Å «bli innhentet» av skattemyndighetene 10 år i ettertid på grunn av en slik feilprising ved utleie, kan som denne saken viser, bli en meget kostbar affære.

Dersom du har slike problemstillinger, ta gjerne kontakt så vi kan guide deg med utarbeidelse av avtaler mellom deg og selskapet og innhenting av nødvendig underdokumentasjon og bilag.

 

Av advokat Clas Olsen – Skatterett – Visma Advokater

 

Det er viktig å holde seg oppdatert over de ulike lover og regler som gjelder for drift av et virksomhet. Les flere innlegg fra Visma Advokater her i kategorien “Lover og Regler” på bloggen vår.

Visma Advokater er et forretningsjuridisk advokatfirma som bistår både næringsdrivende og privatpersoner. Vi leverer juridiske tjenester, både internt i Visma-konsernet og til deres kunder - samt til eksterne klienter. Visma Advokater har kontorer i Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger og Kristiansand. Ta gjerne kontakt med oss for en uforpliktende samtale.
Kontakt Visma: