Slik beregner du ligningsverdien på ikke utleid næringseiendom

Fra og med inntektsåret 2010 ble det innført nye regler for å verdsette norsk næringseiendom som ikke er utleid. De samme verdsettingsreglene gjelder også for inntektsåret 2012.

Du kan dokumentere markedsverdien på næringseiendommen med takst eller verdivurdering. Du fastsetter verdien av utleid næringseiendom på grunnlag av utregnet utleieverdi.

Som eier må du gi ligningsmyndighetene opplysninger om hvilken næringseiendom som ble leid ut, størrelsen på leieinntektene osv.


Kalkulator for likningsverdi
Ligningsverdien skal regnes ut på nytt for hvert inntektsår.

Her kan du regne ut ligningsverdien for ikke-utleid norsk næringseiendom.


Både bolig og kontorlokale
Skjema RF-1098 skal leveres for å fastsette en ligningsverdi for hver bruksenhet som er seksjonert. Hver seksjon skal behandles som en egen eiendom.

  • Utgjør boligarealet mer enn halvparten av bruksarealet i bygningen, skal du verdsette eiendommen etter reglene for boligeiendommer.
  • Er næringsarealet størst, skal du verdsette eiendommen som næringseiendom, og derfor levere skjemaet.
  • Leier du ut boligenheter som ledd i næringsvirksomhet, skal du likevel regne dette arealet som boligareal når du avgjør om mer enn halvparten av bruksarealet er næringsareal.


Flere næringseiendommer
Når du eier flere næringseiendommer skal du i utgangspunktet levere ett skjema for hver matrikkelenhet du eide ved årsskiftet. Men i noen tilfeller har skatteetaten behandlet to eller flere matrikkelenheter som én eiendom og fastsatt en felles ligningsverdi.

Dette gjelder dersom de aktuelle matrikkelenhetene har samme eiere, er samme type eiendom og skal behandles likt både ved fastsettelse av ligningsverdi og ved inntektsligning.


Ett felles skjema
Har næringseiendommen etter tidligere ligningspraksis vært slått sammen, og vilkårene som er nevnt ovenfor fortsatt er til stede, kan du fylle utt et felles RF-1098 for de aktuelle matrikkelenhetene:

  • I post 116 oppgir du matrikkelnummeret for det som blir regnet som hoveddelen av eiendommen.
  • I post 117 oppgir du alle de andre matrikkelenhetene som inngår i den samlede ligningsverdien.


Fradrag for faktiske kostnader
Kan du kreve fradrag for faktiske kostnader når du regner ut ligningsverdien for næringseiendommen?

Svaret her er nei. I RF-1098 post 176 eller 276 multipliserer du brutto utleieverdi med 0,9 for å komme fram til utregnet utleieverdi i feltet til høyre. Dette tilsvarer et standardfradrag på 10 prosent for eiendommen. Du kan ikke bruke en annen faktor enn 0,9 selv om du har hatt større kostnader enn 10 prosent av leieinntektene.


Utleid boligeiendom i utlandet
Du leverer ikke RF-1098 for boligeiendom i utlandet som du leier ut.


Fradrag for tapt husleie?
Spørsmål til Skatteetaten: – Leietakeren fikk betalingsvansker og jeg tapte husleia jeg skulle ha mottatt. Tar jeg hensyn til tapet når jeg fører utleieinntekt i RF-1098 post 145?

– Nei, er svaret fra Skatteetaten: – Du tar leieinntekten fortløpende til inntekt i næringsoppgave eller RF-1189 Utleie mm av fast eiendom. Samme leieinntekt fører du i RF-1098 post 145.

Tips! Ved inntektsligningen kan du kreve fradrag for endelig konstatert tap på leieinntekt som er beskattet. Men du skal ikke føre tapet i RF-1098. I stedet får du et standardisert fradrag for 10 prosent av brutto utleieinntekt gjennom utregningen i post 176.


Når leietakerne tar vedlikeholdet
Spørsmål: – Leietakerne står for vedlikeholdet på næringseiendommen min. Kan jeg likevel ta hensyn til 10 prosent eierkostnader når jeg regner ut utleieverdien og dermed ligningsverdien?

Skatteetaten: – Nei. I RF-1098 post 176 multipliserer du brutto utleieinntekt med 0,9 for å komme fram til utregnet utleieverdi i feltet til høyre. Dette tilsvarer et standardfradrag på 10 prosent av leieinntektene.

Merk! Du bruker faktoren på 0,9 selv om du reelt ikke har hatt så store kostnader i inntektsåret.


Ikke-utleid næringseiendom i utlandet
For ikke-utleid næringseiendom i utlandet føres ligningsverdien rett i selvangivelsen/selskapsoppgaven.

Salg av eiendommen gir ikke i seg selv grunnlag for å regulere ligningsverdien. Du kan kreve å få satt ned ligningsverdien til 60 prosent av dokumentert omsetningsverdi for næringseiendommen.

Første gang du takserer en ikke-utleid næringseiendom i utlandet skal ligningsverdien ikke overstige 60 prosent av kostpris for eiendommen inkludert grunn. Ligningsverdien skal heller ikke settes høyere enn 60 prosent av markedsverdien.

Kilde: Hjemmekontor, lokaler – skattefeller, fradrag

Av Otto Risanger – www.risanger.no

I over 20 år har Visma Mamut gjort det enklere å starte og drive egen bedrift. Visma Mamuts administrative programvareløsninger og nettbaserte tjenester til små og mellomstore virksomheter, gjør driften av din virksomhet mer effektiv.
Kontakt Visma: