Hva skal regnes som skattepliktig virksomhet ved korttidsutleie?

Driver du skattepliktig korttidsutleie?

Mens hoteller og selskaper både betaler skatt og i enkelte tilfeller moms ved sin utleievirksomhet, har de fleste privatpersoner til nå passert under radaren ved kortidstutleie. Dette kan det nå være slutt på. Skattedirektoratet har i en nylig uttalt bindende forhåndsuttalelse prøvd å presisere hva som skal regnes som skattepliktig virksomhet ved korttidsutleie.

Utleie av leiligheter

Utleie av leiligheter er skattepliktig, såfremt dette ikke er en mindre del av en leilighet utleier selv bor i, eller leieinntektene fra egen bolig ikke overstiger 20 000 kroner i året.
Det er imidlertid en betydelig forskjell i skattesatsen avhengig av om utleien anses som kapitalinntekt eller virksomhetsinntekt.

Korttidsutleie – ikke som ordinær utleie

Det har lenge vært lagt til grunn av Skatteetaten at man ved ordinær utleie har drevet virksomhet når man har leid ut minst 5 eller flere leiligheter. Dette er imidlertid ingen absolutt regel, noe uttalelsen nedenfor er med å belyse.
Bakgrunnen for dette er at man ved vurdering av hva som er å anse som virksomhet er nødt til å foreta en konkret helhetlig vurdering. Vilkårene for at en aktivitet skal skattlegges som virksomhet er at den:

  • tar sikte på å ha en viss varighet
  • har et visst omfang
  • er egnet til å gi overskudd på sikt, og
  • drives for skattyters regning og risiko.

En konsekvens av Airbnb

Uttalelsen fra Skattedirektoratet kommer som følge av at de mottok et spørsmål fra en privatperson som ønsket å investere i to leiligheter for utleie gjennom den populære nettjenesten Airbnb.

Airbnb er en av verdens mest kjente tjenester innen delingsøkonomi. Tjenesten gjør det enklere å leie ut rom eller leiligheter i kortere eller lengre perioder. Bare de siste 12 månedene har antallet norske Airbnb-boliger økt med 118 prosent.

Uttalelsen gir en presisering av rammene for hva som skal regnes som virksomhet ved korttidsutleie. Dette er særs nyttig med tanke på hvor skjønnsmessig virksomhetsbegrepet er.
Uttalelsen konkluderer nemlig med at den planlagte korttidsutleien av de to leiligheten er å anse som virksomhet og dermed skattlegges med høyere sats.

Avgjørende for Skattedirektoratets konklusjon er at man i det tenkte tilfelle med korttidsutleie av to leiligheter vil ha et høyere aktivitetsnivå enn ved ordinær langtidsutleie. I uttalelsen står følgende:

«Det følger av saksfremstillingen at Innsender eller hans underentreprenør mellom leieforholdene vil vaske og rydde leilighetene, herunder fjerne søppel, skifte sengetøy og enkel vasking/rengjøring, samt vask av sengetøy. Dette vil i følge Innsenders saksfremstilling skje flere ganger i måneden og utgjør etter Skattedirektorates syn en aktivitet av betydelig høyere omfang enn ved normal langtidsutleie. Skattedirektoratet vurderer det også slik at aktiviteten knyttet til utleien i de to leilighetene fremstår som en naturlig helhet og at begge utleieobjektene må vurderes samlet ved virksomhetsvurderingen.»

Skattedirektoratet la med det mest vekt på at korttidsutleien som skissert ville innebære et betydelig omfang ved at utleier eller hans underentreprenører vil ha et høyt aktivitetsnivå.

Korttidsutleie og moms

Utleie av fast eiendom er i utgangspunktet unntatt fra merverdiavgiftsloven. Det følger imidlertid av merverdiavgiftsloven § 5-5 første ledd bokstav c at det skal beregnes merverdiavgift ved utleie av «hytter, ferieleiligheter og annen fritidseiendom».

Skattedirektoratet konkluderer i sin uttalelse at de anser korttidsutleien gjennom Airbnb som utleie av «fritidseiendom» og uttaler følgende:

«I foreliggende sak er eiendommene anskaffet for korttidsutleie (dags- ukes og månedsleie) og skal etter det opplyste leies ut via Airbnb, som er en markedsplass særlig for utleie av ferieleiligheter, og det legges til grunn at utleien drives i konkurranse med andre overnattingsvirksomheter i området. Skattedirektoratet finner på denne bakgrunn det klart at innsenders utleievirksomhet etter sin art må anses som utleie av «ferieleiligheter».»

Basert på denne uttalelsen er det en betydelig risiko for at slik korttidsutleie også anses som mva-pliktig.

Er du i tvil om din korttidsutleie rammes?

Er du i tvil om din korttidsutleie kan anses som virksomhet, anbefaler vi at du gir fulle opplysninger om dette til Skatteetaten. Ønsker du en nærmere vurdering av utleieaktiviteten, kan du kontakte oss.

 

Av advokatfullmektig Torbjørn Wiken – Skatt – Visma Advokater

 

Det er viktig å holde seg oppdatert over de ulike lover og regler som gjelder for drift av et virksomhet. Under Regelverk på bloggen vår finner du de nyeste innlegg som er relevante for små bedrifter.

Visma Advokater er et forretningsjuridisk advokatfirma som bistår både næringsdrivende og privatpersoner. Vi leverer juridiske tjenester, både internt i Visma-konsernet og til deres kunder - samt til eksterne klienter. Visma Advokater har kontorer i Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger og Kristiansand. Ta gjerne kontakt med oss for en uforpliktende samtale.
Kontakt Visma: