Hva må leietaker av et næringslokal gjøre om hun/han oppdager et forhold som kan være en mangel?

Slik håndterer du skade eller mangler i næringslokaler

I næringsleieforhold oppstår det stadig spørsmål om hvem som skal betale for skader og mangler på næringslokalet man leier. Nedenfor følger en kort oversikt over husleielovens regler om mangler i næringslokaler. Hva må leietaker gjøre om han oppdager et forhold som kan være en mangel?

Mangel ved overtakelse

Ved overtakelsen skal lokalet være i samsvar med avtalen. Det vil si at det skal være i den tilstanden det var på tidspunktet for visning eller befaring, med de endringer som eventuelt ble avtalt da. Dersom annet ikke er avtalt, skal lokalet være ryddet, rengjort og i vanlig god stand.

Defekte dører, defekte porter, knuste vinduer, hull i vegger og lignende vil normalt utgjøre en mangel ved overtakelsestidspunktet, forutsatt at annet ikke er avtalt. Det samme kan gjelde:

  • Dersom lokalet ikke passer til det formålet som er avtalt, for eksempel dersom et verksted ikke kan benyttes til verkstedvirksomhet
  • Arealet er mindre enn avtalt
  • Det er mindre parkeringsplasser enn avtalt
  • De øvrige fasilitetene ikke fungerer som avtalt.

 

Manglende opplysninger om næringslokalet

Utleieren har en plikt til å gi leietakeren alle opplysninger han har eller burde ha kunnskap om, så fremt leietakeren har grunn til å regne med å få opplysningen og utleiers tilbakehold av opplysningen vil virke inn på avtalen. Dersom utleieren har holdt tilbake opplysninger som nevnt over, foreligger det en mangel. Dette kan for eksempel være opplysninger om støy i området som forstyrrer kontorvirksomhet, begrensninger på bruk av lokalet i reguleringsplaner eller relevante opplysninger om andre leietakere i bygget.

 

Lokalet oppfyller ikke offentlige krav, brannkrav, reguleringskrav e.l.

Dersom det viser seg at den avtalte bruken hindres av offentlige bestemmelser eller vedtak, kan dette utgjøre en mangel. Dette gjelder for eksempel om lokalet ikke tilfredsstiller brannkrav som stilles til virksomheten, eller at lokalet ikke er regulert for den type virksomhet som leietaker skal drive. Her er det imidlertid vanlig at utleier overfører noe av dette ansvaret til leietaker i leieavtalen.

 

Mangel underveis i leieforholdet

Det hender at lokalet tilsynelatende er i orden ved overtakelsen, men at det senere viser seg å være mangelfullt. Leietakeren har krav på at lokalet er i samsvar med avtalen under hele leieperioden. Her er det imidlertid avtalefrihet, slik at noe annet kan være avtalt i leieavtalen.

Dersom det for eksempel oppstår problemer med ødelagte dører, vinduer, kraner, rør, toalett, konstruksjon eller lignende kan dette være en mangel som utleieren er ansvarlig for.

 

Husk å reklamere!

Dersom leietaker oppdager mangler må han reklamere til utleieren. For mangler som oppdages allerede ved overtakelsen må leietakeren reklamere på selve overtakelsesbefaringen. For mangler som oppdages senere må leietakeren reklamere innen kort tid etter at han oppdaget mangelen. Slik reklamasjon bør skje skriftlig. Hvis leietakeren ikke reklamerer taper han retten til å gjøre mangelen gjeldende ved å kreve retting, prisavslag, erstatning, oppsigelse eller heving av leieforholdet.

 

Det er viktig å holde seg oppdatert over de ulike lover og regler som gjelder for drift av et virksomhet. Under Regelverk på bloggen vår finner du de nyeste innlegg som er relevante for små bedrifter.

 
Av advokatfullmektig Mette Nagy – Fast eiendom – Visma Advokater

Visma Advokater er et forretningsjuridisk advokatfirma som bistår både næringsdrivende og privatpersoner. Vi leverer juridiske tjenester, både internt i Visma-konsernet og til deres kunder - samt til eksterne klienter. Visma Advokater har kontorer i Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger og Kristiansand. Ta gjerne kontakt med oss for en uforpliktende samtale.
Kontakt Visma: