Leietakers konkurs: Praktisk guide II

Merverdiavgift ved leietakers konkurs

En leietaker kan gå konkurs. Det er da viktig å ha gode rutiner for håndtering av de praktiske forholdene rundt selve leieavtalen. For frivillig registrerte utleiere av fast eiendom er det også viktig å ivareta egne interesser for å sikre fradragsrett for merverdiavgift og begrense egne tap.

Utestående krav oppstått før konkurs eller i oppsigelsestid

Som beskrevet i vårt tidligere blogginnlegg «Leietakers konkurs: En praktisk guide» risikerer du som utleier å ha udekkede krav i boet i form av husleie. Dette kan gjelde husleie påløpt både før konkursen og husleie for oppsigelsestid dersom konkursboet ikke trer inn i avtalen. Når slike krav kun dekkes som dividende i boet, er risikoen høy for at hele eller deler av kravet går tapt. Da er det viktig å være oppmerksom på at merverdiavgift som er beregnet på husleien i visse tilfeller kan være fradragsberettiget.

For at merverdiavgift på en fordring skal kunne føres som tapt, må tapet være «endelig konstatert tapt» og det må skyldes «skyldneres manglende betalingsevne», jf. merverdiavgiftsloven § 4-7. Disse reglene praktiseres strengt og det er derfor viktig å være sikker på at vilkårene er oppfylt. En konkurs medfører normalt at skyldner anses å ha «manglende betalingsevne», men i enkelte tilfeller kan utestående husleie være vanskelig å få tapsført, se nærmere om dette i vårt blogginnlegg om «Tap på krav».

Det er videre viktig å ha tilstrekkelig dokumentasjon for tapsføring avgiftsmessig. En foreløpig boinnberetning (dvs. bostyrers første innberetning til skifteretten) kan være tilstrekkelig dokumentasjon, men dersom det er mulighet for at det er midler til dividende i boet er det ikke sikkert at den midlertidige rapporten aksepteres som dokumentasjon. Dette er en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle, hvor hovedspørsmålet er om det er sannsynlig at man kan få hele eller deler av kravet dekket.

Husleie dersom boet trer inn i leieavtalen

Konkursbo etter avgiftspliktig virksomhet skal registreres i Merverdiavgiftsregisteret etter særlige regler.

Dersom boet trer inn i leieavtalen, skal faktura på husleie utstedes til boet direkte. Boet er med det en avgiftspliktig leietaker, og husleien skal faktureres med tillegg av merverdiavgift på vanlig måte.

Boet har fradragsrett for merverdiavgiften i samme utstrekning som skyldner og utleier innberetter og innbetaler merverdiavgiften på vanlig måte. Vær her oppmerksom på at dersom boet starter opp med aktivitet som det konkursrammede selskapet ikke drev med, kan avgiftsstatusen endres. Dette skjer imidlertid sjelden i praksis.

Dersom boet ikke klarer å betale husleien, selv som massefordring, vil tapsføring av merverdiavgift kunne skje på samme måte som beskrevet over.

Fradragsrett for merverdiavgift på løpende kostnader og kostnader til fremtidig leietaker

Merverdiavgift på kostnader som er til bruk i det avgiftspliktige leieforholdet er fradragsberettiget. Dette gjelder kostnader påløpt før konkursen og kostnader som påløper dersom konkursboet trer inn i avtalen.

Dersom lokalene skal pusses opp etter at konkursrammet leietaker har flyttet ut, foreligger det imidlertid ikke fradragsrett for merverdiavgift på oppussings eller vedlikeholdskostnadene før det er inngått avtale om utleie av lokalene med ny avgiftspliktig leietaker.

Justering av påløpt merverdiavgift forut for konkursen

Hvis utleier har hatt påkostninger på utleide lokaler, hvor inngående merverdiavgift utgjorde mer enn kr 100 000, er bygget omfattet av justeringsreglene.

Etter justeringsreglene skal tidligere fradragsført merverdiavgift tilbakebetales forholdsmessig dersom bruken av lokalene endres fra fradragsberettiget formål til ikke-fradragsberettiget formål i løpet av 10 år etter fullføring av byggetiltaket.

Tomme lokaler gir ikke fradragsrett for merverdiavgift og anses derfor ikke som fradragsberettiget formål. Det er imidlertid sikker rett at tomme lokaler ikke utløser plikt til justering av merverdiavgift tilbake i tid.

Dersom det inngås avtale med en leietaker som ikke skal drive avgiftspliktig aktivitet i lokalene kan det imidlertid oppstå justeringsplikt.

Twocolumn21

Har du spørsmål rundt leietakers konkurs, justering eller øvrige spørsmål om merverdiavgift, ta kontakt med Visma Advokater  på telefon 46 40 40 00 eller epost, eller advokat Synnøve Sørdal på tlf. 415 04 904 eller epost.

Therese sitt spesialfelt er merverdiavgift, men hun arbeider også med generell forretningsjus. Therese kom til Visma Advokater i 2012 etter tre år i Skatt Øst, hvor hun jobbet i seksjon for merverdiavgift.
Kontakt Therese: