Hvor mye er din ikke-utleide næringseiendom verdt? Nye regler, nytt skjema

Fra og med inntektsåret 2010 er det innført nye regler for å verdsette norsk næringseiendom som ikke er utleid.

Eide du slik eiendom 31. desember 2010, må du derfor våren 2011 levere skjemaet RF-1098 Formue av næringseiendom med opplysning om areal, eiendomstype osv.

Ligningsverdien fra skjemaet overfører du til selvangivelsen.


Utregnet kvadratmeterleie

Ved å klikke her kommer du til kalkulatoren som finner utregnet kvadratmeterleie og hjelper deg med å regne ut ligningsverdien.

Du må legge inn opplysninger om kommune, areal og type eiendom.

Du kan for eksempel dokumentere markedsverdien på næringseiendommen med takst eller verdivurdering.

Tips! Du trenger ikke sende inn dokumentasjon på markedsverdien som vedlegg til selvangivelsen. I første omgang kan du selv ta vare på dokumentasjon på markedsverdien som du har ført i RF-1098 post 290 venstre felt. Men ber skattekontoret om det, må du naturligvis kunne sende inn dokumentasjonen.


Hvorfor må jeg gi opplysninger om næringseiendommen?

Ligningsverdien skal regnes ut på nytt hvert år. Du fastsetter verdien av utleid næringseiendom på grunnlag av utregnet utleieverdi.

Som eier må du gi ligningsmyndighetene opplysninger om hvilken næringseiendom som ble leid ut, størrelsen på leieinntektene osv.


Uferdig næringseiendom

Var ikke næringseiendommen tatt i bruk ved årsskiftet 2010-11, leverer du ikke skjemaet. I stedet fører du formue av den uferdige næringseiendommen rett i selvangivelsen.

Den uferdige næringseiendommen verdsettes som ferdigstilt, men ikke-utleid næringseiendom.


Føre opp samme ligningsverdi som i fjor?

Levert skjema i fjor med opplysninger om utleid næringseiendom betyr ikke at du kan la være å levere skjemaet i år og i stedet føre opp samme ligningsverdi som i fjor i selvangivelsen.

Ligningsverdien skal regnes ut på nytt for hvert inntektsår.


Både bolig og kontorlokale

Skjema RF-1098 skal leveres for å fastsette en ligningsverdi for hver bruksenhet som er seksjonert. Hver seksjon skal behandles som en egen eiendom.

  • Utgjør boligarealet mer enn halvparten av bruksarealet i bygningen, skal du verdsette eiendommen etter reglene for boligeiendommer.
  • Er næringsarealet størst, skal du verdsette eiendommen som næringseiendom, og derfor levere skjemaet.
  • Leier du ut boligenheter som ledd i næringsvirksomhet, skal du likevel regne dette arealet som boligareal når du avgjør om mer enn halvparten av bruksarealet er næringsareal.


Flere næringseiendommer

Når du eier flere næringseiendommer skal du i utgangspunktet levere ett skjema for hver matrikkelenhet du eide ved årsskiftet.

Men i noen tilfeller har skatteetaten behandlet to eller flere matrikkelenheter som én eiendom og fastsatt en felles ligningsverdi.

Dette gjelder dersom de aktuelle matrikkelenhetene har samme eiere, er samme type eiendom og skal behandles likt både ved fastsettelse av ligningsverdi og ved inntektsligning.

Har næringseiendommen etter tidligere ligningspraksis vært slått sammen, og vilkårene som er nevnt ovenfor fortsatt er til stede, kan du fylle ut et felles RF-1098 for de aktuelle matrikkelenhetene:

  • I post 116 oppgir du matrikkelnummeret for det som blir regnet som hoveddelen av eiendommen.
  • I post 117 oppgir du alle de andre matrikkelenhetene som inngår i den samlede ligningsverdien.


Opplyse om matrikkelnummer

Det skal opplyses om rett kommune og matrikkelnummer i RF-1098 post 116 og 117.

Skatteetaten registrerer opplysningene i sitt eiendomsregister. Derfor er det viktig at matrikkelnummeret som oppgis tilsvarer matrikkelnummeret som er registrert i eiendomsregisteret fra før.


Levering i Altinn

Skjema RF-1098 leveres som vedlegg til selvangivelse eller selskapsoppgave.

Merk! Eiere av næringseiendom mottar ikke forhåndsutfylt RF-1098 men legger til skjemaet som vedlegg til selvangivelse eller selskapsoppgave. Opplysningene i skjemaet fyller eieren ut selv. Ligningsverdien blir ført over til rett formuespost i selvangivelse eller selskapsoppgave.


Levering på papir

Ønsker du å levere på papir, kan du skrive ut RF-1098 fra skatteetaten.no. Du kan også hente skjemaet på skattekontoret.


Fradrag for faktiske kostnader?

Kan du kreve fradrag for faktiske kostnader når du regner ut ligningsverdien for næringseiendommen?

Svaret her er nei. I RF-1098 post 176 eller 276 multipliserer du brutto utleieverdi med 0,9 for å komme fram til utregnet utleieverdi i feltet til høyre. Dette tilsvarer et standardfradrag på 10 prosent for eiendommen. Du kan ikke bruke en annen faktor enn 0,9 selv om du har hatt større kostnader enn 10 prosent av leieinntektene.

Kilde: Hjemmekontor: Skattefeller, fradrag

I over 20 år har Visma Mamut gjort det enklere å starte og drive egen bedrift. Visma Mamuts administrative programvareløsninger og nettbaserte tjenester til små og mellomstore virksomheter, gjør driften av din virksomhet mer effektiv.
Kontakt Visma: