Forslag til endringer i husleieloven ute på høring

Det er nå sendt ut høring fra Kommunal- og regionaldepartementet med forslag om tre endringer i husleieloven. Endringene vil kunne ha stor betydning både for leietakere og utleiere.

Husleieloven gjelder ved utleie av bolig og av lokaler. Ved utleie av bolig kan ikke loven fravikes til ugunst for leietakeren, mens de bestemmelser som foreslås endret kan fravikes ved leie av lokale.

Det foreslås for det første at det lages en koblingsregel mellom husleielovens bestemmelse om generelle krav til husrommets tilstand og bestemmelser som er gitt til vern av liv, helse og sikkerhet. Dette vil innebære at dersom de krav til leieobjektet som verner slike vitale interesser ikke er oppfylt, vil dette automatisk utgjøre en mangel som gir leietakeren rett til misligholdsbeføyelser. Dersom det er grove brudd på disse bestemmelsene, utgjør det en mangel selv om leieobjektet er leid ut “som det er”. Et eksempel på bestemmelser som verner slike interesser er brann- og eksplosjonsvernloven, hvor det oppstilles krav om rømningsveier, brannslukningsutstyr, fyringsanlegg og feier. Videre er det krav i den kommunale helse- og omsorgstjenesteloven om at det ikke foreligger forhold ved eiendommen som har negativ innvirkning på helsen, for eksempel dårlig luftkvalitet, inneklima og støy.

De kravene til kvalitet som er nevnt over, gjelder absolutt og alltid, og ikke bare ved nyoppført eiendom. Bakgrunnen for den nye koblingsreglen er pedagogiske årsaker, altså at det skal bli mer forutsigbart for begge parter. Dette innebærer at det ikke er tale om en lovendring, men kun en tydeliggjøring av hvilke kvalitetskrav leietakeren har krav på at boligen tilfredsstiller.

Det foreslås videre i høringen at minstetiden for tidsbestemte leieavtaler økes fra 3 år til 5 år. Bakgrunnen for forslaget er å øke bostabiliteten til de som leier bolig. Departementet mener at dette ikke vil medføre nevneverdige ulemper for utleiere eller ha negativ virkning på utleietilbudet. De endrer imidlertid ikke på unntaksreglene, og det vil således fortsatt være mulig med tidsbestemte leieavtaler for kortere tid i unntakssituasjonene, for eksempel ved lofts- og sokkelboliger hvor utleieren bor i samme hus.

Den siste endringen som foreslås gjelder adgangen til å inngå garantiavtaler med et bestemt innhold. Å bruke garantiavtale i stedet for depositum sparer leietakeren for å innbetale et stort pengebeløp, og det sparer utleieren fra å opprette en depositumskonto og å måtte gå til søksmål mot leietakeren for erstatning ved mislighold av leieavtalen.

Reglene om hvilket innhold en slik garantiavtale kan ha, har vært uklare. Dette har skapt en praksis med omvendt søksmålsbyrde, det vil si at leietakeren må reise søksmål dersom utleieren krever utbetaling av garantien. Etter husleielovens ordning er det utleieren som må ta rettslige skritt og kreve erstatning dersom han mener at leietakeren har misligholdt avtalen. Det har dermed vært spørsmål om den nye praksisen strider mot husleielovens ordning.

Den nye praksisen med omvendt søksmålsbyrde innebærer at utleieren kun forholder seg til garantiselskapet, og krever erstatning utbetalt av dette i samsvar med garantiavtalen. Det er ingen krav til bevis for tapet for utleieren overfor garantiselskapet. Garantiselskapet sender varsel til leietakeren om at leietakeren må reise søksmål innen en gitt frist for å hindre utbetalingen. Fordi mange leietakere kvier seg for å ta saken til retten eller forliksrådet, har mange unnlatt å reise søksmål, og dermed blitt ansvarlig for regresskravet fra garantiselskapet.

Garantiordningen har gjort det enklere for utleiere å kreve sine utgifter ved mislighold erstattet ved at de kun trenger å forholde seg til garantisten. Praksisen har imidlertid åpnet for at utleiere kan spekulere i leietakerens vilje og evne til å hevde sin rett, ved å fremme erstatningskrav uten realitet.

Denne praksisen ønsker departementet å forhindre, og foreslår dermed å forby garantiavtaler med omvendt søksmålsbyrde.

Fristen for å sende inn høringsuttalelse er 1. oktober 2013.

Laila er advokat i Visma Advokater hvor hun arbeider mest med transaksjonsjus, selskaps-, kontrakts- og arbeidsrett. Hun går jevnlig i retten, og har god prosedyreerfaring. Laila holder kurs både internt i Visma og eksternt. Hun har erfaring med styrearbeid, både i form av egne verv og ved at hun regelmessig bistår styrer i deres arbeid.
Kontakt Laila: