En justeringsavtale inngås mellom selger og kjøper for å sikre videreføring av den avgiftsmessige status av en eiendom slik at selger skal unngå å måtte tilbakeføre eventuell fradragsført merverdiavgift.
Enhver transaksjon hvor utleiers eller eiers faste eiendom overdras til et nytt rettssubjekt rammes av justeringsreglenes krav om tilbakeføring av fradragsført merverdiavgift.
Kapitalvarer – en forutsetning
Forutsetningen for dette er at eiendommen har hatt en ny-, på-, eller ombygging hvor inngående merverdiavgift utgjør over 100 000 kr. Slike arbeider kalles med en samlebetegnelse for kapitalvarer. Et bygg kan dermed ha mange kapitalvarer spredd over flere år med utførte tiltak.
Justeringsperioden er på 10 år
Et eventuelt tilbakeføringskrav følger justeringsperioden for slike kapitalvarer som er 10 år fra ferdigstillelsen. Med andre ord vil en endret bruk av kapitalvaren i denne perioden kunne medføre justeringsplikt. Salg, fisjon og fusjon av eiendommen faller inn under begrepet «endret bruk». Salg av aksjene i et eiendomsselskap anses derimot ikke som endret bruk.
Negativ justering ved salg
Hovedregelen er altså at overdragelse av eiendommen medfører plikt for overdrager til å foreta samlet negativ justering av tidligere fradragsført merverdiavgift. En negativ justering gjøres da samlet for den gjenværende del av justeringsforpliktelsen. Skjer overdragelsen fem år etter at kapitalvaren ble etablert, vil den latente justeringsforpliktelsen altså gjelde for de gjenværende fem år, fordelt med 1/10 av totalt fradragsført merverdiavgift for hvert år.
En slik tilbakeføring kan imidlertid unngås.
Unngå negativ justering ved å inngå en justeringsavtale
Overdragende og overtakende selskap kan inngå en justeringsavtale som overdrar justeringsforpliktelsen fra selger til kjøper. Det samme gjelder for transaksjoner hvor hjelpeselskap benyttes, typisk ved de såkalte fisjonsfusjoner. Forutsatt at overtaker skal benytte eiendommen i avgiftspliktig virksomhet fullt ut eller i samme grad som overdrager, vil det ikke utløse krav om tilbakeføring og justering.
Detaljerte formkrav i en justeringsavtale
En slik avtale har imidlertid detaljerte formkrav og strenge krav til etterfølgelse:
- Justeringsavtalen må inngås innen utløpet av oppgavefristen for den terminen overdragelsen skjer.
- Justeringsavtalen må inneholde spesifikke opplysninger som følger av merverdiavgiftsforskriften.
- Overtaker kan bare overta den delen av overdragerens justeringsplikt som svarer til overtakerens fradragsrett for kapitalvaren.
- Den resterende delen av justeringsplikten må justeres samlet av overdrageren.Vi minner også om at det må foreligge en justeringsavtale for hver enkelt kapitalvare. Det holder derfor ikke å samle alle tiltak i en «sekke-avtale».
Er du interessert i fast eiendom? Vi arrangerer EiendomsForum i Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger og Kristiansand. Les mer om program og datoer på vår nettside: EiendomsForum.
Visma Advokater har bred erfaring med merverdiavgift relatert til fast eiendom. Har du spørsmål om justering eller øvrige spørsmål om merverdiavgift eller fast eiendom, ta gjerne kontakt med advokat Øystein Vågsether på telefon +47 958 93 509, eller epost.
